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湖南房地产业精装修住宅调查

日期:2012-4-18 16:12:35   点击:4169

  随着“绿色、节能”的深入人心,多房地产开发商都走上了精装修住宅的道路。那么现阶段,我省精装住宅发展现状如何?有哪些尚未解决的问题?政府应该从哪些方面引导精装修住宅的发展?带着这些疑问,记者对精装修住宅进行了调查走访。
  
  一、市场情况
  
  记者在万科金域华府销售中心门口观察了大约半小时,虽是工作日上班时间,亦有20名左右的购房者走进万科金域华府销售中心。“我们是每月分批推出房源的,去年下半年虽然受到宏观调控影响,销售速度比以往有所减慢,但销售情况不错,大概每月为100套左右。”万科金域华府置业顾问刘明介绍道。
  
  从麓谷建安像素汇销售经理马灿辉口中,记者了解到,消费者对精装修住宅的认同比较高,在2011年下半年国家宏观调控下,他们的销售情况并没有受到太大影响。今年的销售也保持了良好势头,2-3月份共销售了137套住房。
  
  在调查问卷方面。我们共发放200份问卷,有效问卷194份,其中无效问卷6份。
  
 

 

  
  从图1来看,共有63%的老百姓表示愿意或考虑购买装修住宅,37%表示不愿意购买。我们先来看看老百姓愿意购买精装修住宅的原因是什么。
  
 

 

  
  从图2我们可以看出,排在前三位的原因是可立即入住、省心省力、自己装修效果欠佳,分别为31%、29%、15%,共占到了75%。同时,仅仅只有1%的人选择信赖开发商的装修品质与效果。那么老百姓对精装修住宅又有哪些担心呢?
  
 

 

  
  从图3可以看出,老百姓对于精装修住宅最关心的问题分布还是比较均衡的,比例最高的是对施工质量的不放心,占到了30%,其次分别是材料的品牌和质量、后续维修服务、装修标准。那么老百姓能够接受的装修价格是多少呢?
  
 

 

  
  从图4来看,可以接受的价格主要集中在1000-1200元/平米和800-1000元/平米这两个区间。最后我们再来看看老百姓购买精装修房用途是什么。
  
 

  从购房用途来看,自住还是占到了绝大多数,占到了69%;投资、投资兼自住共占到了31%。
  
  二、精装修住宅现状
  
  绿地地产集团长沙置业有限公司技术总监谌雪予表示,随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展,批量精装修住宅交楼是大势所趋。这满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念,更是城市房地产的新亮点。
  
  汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋认为,国家提出从毛坯房过渡到精装修住宅,符合环保低碳和节能减排的大方向。
  
  湖南经世置业有限公司总经理邹丽君表示,精装修住宅将成为中国住宅的主流产品,这是未来房地产业发展的必然趋势,但目前来说,精装修住宅在湖南市场的占有率不高,尚处在培育阶段。很多所谓的精装修住宅大都只是“毛坯+装修”的代名词,产品式样与装修风格都很单一,施工质量良莠不齐。
  
  湖南省室内装饰协会会长姚保林则表示对精装修住宅的担忧,他谈到目前精装修房定价没有标准,开发商都是“自己定价”,同时,精装修房的验收还没国家标准,加上缺乏职能部门的监管,导致精装修房很容易出现问题。
  
  中南大学房地产经济研究中心副主任傅沂认为,我省精装修住宅发展中存在的问题主要集中在以下四个方面:
  
  一是专业队伍缺乏。精装修需要淡化人为因素,强调流水作业,实现规模效益,对工期及质量的要求都非常高。对开发商而言需要一支分工明确,且能密切配合的专业队伍,这支队伍要具有丰富的精装经验、不断更新的专业技术、密切的团队合作和强大的资源整合能力。
  
  二是管理落后。精装修从业者多沿用其在原领域(公装或散装)的管理经验,应对规模大、工期短、质量要求高的新业务没有及时调整管理模式,导致管理效能较低。作为房地产业链条的一部分,精装修管理不规范造成种种缺失:规划性不强、人员素质低、部品体系协调不到位,致使工程进度和质量遭人诟病,成为阻碍开发商整合精装修的重要方面。
  
  三是部品供应水平较低。要反映材料的质量、品质及物流水平等各个环节,应该说,精装修服务本身应具有部品集成能力,可以通过模数化、标准化等技术性手段加以完善。
  
  四是缺少先进的施工工艺。与国外装配式施工工艺达到90%以上标准相比,我国装配式施工工艺仅仅徘徊在50%-60%之间,发展潜力巨大。
  
  湖南恒万投资控股(集团)有限公司副总经理乐兵认为,与“北上广”精装修住宅相比,我省精装修住宅缺乏自主权,装饰风格千篇一律,没有个性需求。
  
  三、专家眼中的精装修住宅
  
  傅沂教授在交谈当中说,从宏观上看,精装住宅的发展趋势呈现利好走势。近几年,北京、上海、广州等地精装住宅市场得到了快速的发展,精装修住宅的市场份额逐年稳步递增。而属于内地城市的重庆自2004年开启地产精装时代以来,虽精装修业得到了政府的大力支持,但据估计,到2012年重庆精装住宅才能超过30%。
  
  从微观上看,精装住宅还处于发展初期,各方面发展还不成熟,故而难免存在缺陷和不足,其中“精装住宅质量不精”成为焦点问题。近年来,消协等相关部门受理的商品房精装修投诉中,工程质量问题和虚假宣传最突出,其中工程质量问题占到一半以上,主要集中在装修工艺粗糙、装修材料与广告宣传不符、出了问题拖延维修等方面。另外,精装修住宅还存在着设计方案单一,普遍价格较高,材料达不到环保要求,设计忽视实用性功能,遇到问题开发商和装修公司互相推卸责任等方面的问题。
  
  湖南大学城镇与房地产研究中心主任阳学文指出,从长沙市场的情况来看,在2006年之前,大部分的精装住宅都是以小户型或者局部楼栋的方式存在,并且在功能上,大多只是作为楼盘的一个卖点。自2006年珠江花城进入长沙之后,才真正将长沙带入全精装修大盘的时代。
  
  从整体市场反映的情况来看,虽然“精装住宅”理念得到了越来越多人的青睐,但在实际操作当中仍存在着许多的问题。从精装住宅市场发展的前景来看,精装修的模式创新依然值得期待,全装修尤其是厨卫单元的整体化、成套化装修,已成为住宅产业现代化进程中不可阻挡的潮流。
  
  许子枋则认为,开发商所做的主要是满足市场的需求。在房价的上行压力很大的情况下,推精装修房有一定难度。所以一定要解决精装修住宅的质量管控问题,才能有叫好又叫座精装修住宅。
  
  四、我省精装修住宅如何追赶“北上广”
  
  湖南省内的开发商应该如何迎头赶上“北上广”的问题上,阳学文教授建议,应在精装住宅发展模式上有更多的尝试和创新,可以考虑采用或者参考以下几种模式:
  
  一是采用海尔家居所提出的“总包集成”模式。所谓总包集成,就是由总包集成商在土建之前参与前端设计,并在毛坯房建成之后和交钥匙之前,为开发商一体化解决楼盘智能化系统,整体室内精装修及厨卫、电器等各功能部品配套工作,同时提供全过程服务。这种模式不但可以解决产品质量上的问题,对于提升品牌形象也有很好的作用。
  
  二是采用工程装修模式。工程装修介于精装修与毛坯之间。简单的说就是天地平、卫浴到位、橱柜家具自理的模式。若业主需要增加或调整位置,则可以在施工前提出,由开发商进行增改的核价,业主同意后一并施工。这些装修仅只满足了基本入住的需求,这样的处理,基本上满足了大部分人入住的需要,若是不需要开发商进行装修,也可以在达到工程进度前提出,由开发商核价后退还这部分款项,业主以毛坯交房,自行进行装修这种模式可以缓解全精装所带来的诸多问题。
  
  三是采用装修中介模式。长房•汀兰雅苑就曾开创了此种全新装修模式。通过让业主与装修公司直接对话,就最为敏感的价格、工程材料、装修过程中的透明度、装修产品个性化以及售后服务等问题,由装修公司解答。由业主和相关专家组成评委会对装修公司进行公开招标,业主与装修公司自行签订装修合同,在整个装修过程中,开发商并不参与,更不从中盈利,完全是桥梁和服务者的身份。这种模式也完全解决了开发商自己做精装修所带来的问题。
  
  五、政府应该如何引导精装修住宅
  
  傅沂认为针对精装修住宅的快速发展,住房和城乡建设部发布了《商品住宅装修一次到位实施细则》、《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》、《民用建筑节能条例》等政策文件来引导和规范精装修住宅的发展。但目前,对于精装修住宅没有相关行业标准,而毛坯房交房标准是国家强制性标准,这就给开发商打出“精装修”标签的房子添加了很多不确定因素,消费者的投诉主要集中在全装修商品房缺乏法律及合同方面的保障。
  
  因此,我省还应该结合自身的实际情况来出台一系列的规范性文件,来规范其发展。具体包括以下几方面:以省人民政府的名义发布《促进住宅产业化的指导性意见》,从而为精装修住宅发展营造良好的政策环境;以省住建厅的名义发布《湖南省商品住宅装修一次到位施工标准》、《湖南省商品住宅装修一次到位验房标准》《湖南省商品住宅装修一次到位原材料使用及标注标准》以及《湖南省商品住宅装修一次性到位企业资质认证标准及办法》等规范文件,以解决精装修住宅市场上存在的诸多不规范行为。
  
  另外,省住建厅还可以探索利用可再生能源示范项目补贴资金、墙改及散装水泥基金,申请住宅产业现代化发展专项引导资金,出台省地节能环保型住宅建设试点项目扶持政策,给予面积奖励。对积极开展住宅产业现代化工作的企业在融资、土地供给、税收等方面提供优惠政策,多渠道争取住宅产业现代化发展所需资金。
  
  乐兵表示,政府应该从以下两个方面引导精装住宅,首先,是要依据我省每个城市的特点,由政府出面制定严格的精装修标准并对开展精装修项目的公司设定一定综合指标要求(如:资质等级、项目规模、公司实力等)以保证精装修项目的高品质实施及后期售后服务。其次,为保证精装修项目的质量,在政府监督下大力扶持集加工企业,就是工厂化加工,半成品入室装修,以定制方式生产。
  
  毋庸置疑,精装修住宅符合发展潮流,但现阶段,一方面,如何切实提高精装修住宅的质量,改变精装修住宅选择空间与个性化的缺陷;另一方面,如何加强监管,让老百姓买上放心的精装修住宅,这值得开发商和政府思考。
  
  看来,真正意义上的精装修住宅与我们还有相当远的距离。

 


[稿源:湖南房地产杂志]
[作者:徐拓 覃婷 杨琴]
[编辑:龚镇威]

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